Zemljišne knjige su službeni registar vlasništva i prava na nekretninama u Federaciji BiH. Ako kupujete, prodajete ili već posjedujete nekretninu, ovo su osnovne stvari koje trebate znati.

🏡 Što je zemljišna knjiga?

Zemljišna knjiga je javni registar u koji se upisuju:

• tko je vlasnik nekretnine,

• osnovni podaci o nekretnini (zemljište, stan, kuća),

• sva prava i tereti (npr. hipoteka, zabrana prodaje, sudski spor).

✅ Kada postajem vlasnik?

Vlasnikom nekretnine postajete tek kada se upišete u zemljišnu knjigu.
Ugovor o kupnji nije dovoljan – potrebno je provesti uknjižbu.

🔹 Pokreće se zahtjevom sudu, uz odgovarajuće dokumente:
– kupoprodajni ugovor,
– dokaz o plaćenoj sudskoj pristojbi,
– izvod iz katastra (kopija plana).
🔹 Bez upisa – nema pravne sigurnosti.

🛡️ Zašto je upis važan?

Zemljišna knjiga se smatra točnom i vjerodostojnom.
Ako ste upisani kao vlasnik – pravno ste zaštićeni.
Onaj tko kupi nekretninu u dobroj vjeri na temelju stanja u zemljišnim knjigama, ne snosi posljedice za eventualne greške, osim ako je znao za njih.

📑 Koji se podaci upisuju?

1. Vlasništvo – ime i prezime vlasnika, suvlasnički udjeli.

2. Tereti i ograničenja – npr. hipoteka, zabrana otuđenja, pravo služnosti.

3. Sve promjene – prijenos vlasništva, nasljeđivanje, sudske odluke itd.

⚠️ Što ako nekretnina nije upisana?

Nekretnina koja nije evidentirana u zemljišnoj knjizi:

• teško se prodaje,

• ne može poslužiti kao osiguranje kod banke,

• nije pravno sigurna za kupca.

✅ Preporučuje se provjera i usklađivanje podataka između katastra i zemljišnih knjiga.

🧭 Gdje se vodi evidencija?

Zemljišne knjige vodi nadležni općinski sud gdje se nalazi nekretnina.
One se sastoje od:

• glavne knjige (tri odjeljka: A – nekretnina, B – vlasnik, C – tereti),

• zbirke isprava (svi priloženi dokumenti),

• pomoćnih registara (vlasnici, parcele, dnevnik zahtjeva).

📝 Što klijent mora znati?

• Uvijek tražite izvadak iz zemljišne knjige prije kupnje.

• Provjerite je li nekretnina upisana i postoji li neki teret.

• Bez uknjižbe ne stječete stvarno vlasništvo.

• Kod stanova tražite vlastiti ZK uložak, ne samo zajednički od zgrade.

Brzi savjeti za kupce:
✔️ Kupili ste nekretninu? Podnesite zahtjev za upis odmah.
✔️ Naslijedili ste nekretninu? Prijavite vlasništvo sudu.
✔️ Prodajete stan? Provjerite je li sve knjiženo i točno.
✔️ Želite hipoteku? Nekretnina mora biti uknjižena.